住宅を売却するときには、手数料や税金などいろいろと費用がかかります。
どんな費用がいくらくらい必要なのか、支払いのタイミングもあるようなので、事前に確認しておくのが良いように思いました。
特に仲介手数料を支払うタイミングは、依頼した不動産会社によって違うようなので、不動産会社に確認したところ、「仲介手数料は成功報酬なので、支払いは決済の日、つまり最後の引き渡しの時に頂きます。」という説明でした。
宅建業法では、宅地建物取引における仲介手数料に関しては、「成功報酬主義」と記載されていて、物件探しの依頼や物件売却の依頼をしただけでは、報酬を得ることが出来ない決まりです。
実際に取引が成立した時点での支払いと決まっているようです。
取引成立とはいつ？
取引成立とは、厳密には法務局にある登記簿謄本上の「所有権の移転登記が完了した時点」と考えるのが間違いないようで、「土地の権利」「住宅の権利」の移転が終了した時点を取引成立のタイミングとするようです。
ですが、売買契約の締結時（取引完了前）に、仲介手数料の支払いを求められたり、売買契約時に手数料の半額、決済時に残りの半額の支払いを求めてくる不動産会社もあるようです。
不動産売買契約時に仲介手数料の請求を受けた場合、もし、不動産会社に対して不安が残る場合は、決済時に仲介手数料を支払う旨をしっかり担当者に伝えた方が良いようなのですが…
仲介手数料の計算方法
依頼者の一方から受領できる報酬額です。
取引額と報酬額（税抜）
| 取引額 | 報酬額（税抜） |
| 取引額２００万円以下の金額 | 取引額の５%以内 |
| 取引額２００万円を超え４００万円以下の金額 | 取引額の４%以内 |
| 取引額４００万円を超える金額 | 取引額の３%以内 |
※仲介手数料は課税対象なので、別途消費税が加算されます。
路線価から坪単価を計算して、その価格の２割増しぐらいの価格を土地の基本価格とします。
これで土地の価格が決まります。
仲介手数料の上限額の計算例
売買価格が１，０００万円の土地の仲介手数料の上限額を計算してみます。
売買価格を次のように分解してそれぞれの金額を計算します。
- ２００万円までの部分について ２００万円✖５％ ＝ １０万円
- ２００万円超から４００万円までの部分について ２００万円✖４％ ＝ ８万円
- ４００万円超から１，０００万円までの部分について ６００万円✖３% ＝ １８万円
- １０万＋８万＋１８万＝３６万
※この額に消費税を上乗せした金額が仲介手数料の上限額になります。
また、以下のような速算式での算出方法もあります。
どちらの方法で計算しても同じなので、速算式を使う方が簡単です。
速算式での算出法
| 不動産の売買価格 | 手数料の上限 |
| ２００万円以下 | ５％ |
| ２００万円超 ４００万円以下 | ４％＋２万円 |
| ４００万円超 | ３％＋６万円 |
※仲介手数料は課税対象なので、別途消費税が加算されます。
上のようにそれぞれの金額を計算するのではなく、一度に計算する方法です。
売買価格が1,000万円の土地の仲介手数料の上限額を速算式で計算します。
これだと、上の正確な計算とは報酬額が合いません。
そこで「＋６万円」を足すと同じ額の「３６万円」になります。「＋２万円」「＋６万円」は速算式での調整額です。
また、法律で定められているのは、あくまでも「上限額」なので、その金額よりも少なくても問題ないようです。
その他の不動産売却成立時にかかる費用
- ・印紙代（不動産の取引額で印紙代が異なる）
- ・登記費用（登録免許税＋司法書士報酬）
- ・譲渡税（売却時に利益が出た場合）
- ・測量費用（必要な場合）などです。
登記費用と不動産会社への仲介手数料については、わりと大きな額になります。
私たちの場合は、住宅の買い替えなので、次の住居に必要な予算を組む必要があるため、必要な経費の漏れがないようにしなければと思いました。
