中古住宅の売買でトラブルが多いのは、買った後に見つかる住宅の欠陥だそうです。
住宅を売買するときには、隠れていて気付かなかった不具合に、住み始めて気付いた場合、その部分の改善や修理費用について、売主と買主のどちらが負担するかで問題になるようです。
なので、そういうトラブルを避けるために中古住宅を売るときは、瑕疵担保責任について少しでも内容を知っておく方がいいと思います。
瑕疵担保責任とは？
「瑕疵」とは、見えない欠陥のことです。「瑕疵担保責任」とは、簡単に言うと、「雨漏れを知らなった」「シロアリの被害を知らなかった」「実は家が傾いていた」と言うような事です。
不動産売買契約では、知っている部分については、正直に言わなければならないことになっています。
その分かっている以外で、気付かなかった部分について不具合があったとき、責任を負うのが瑕疵担保責任です。
隠れた瑕疵を巡るトラブルで多いのは？
中古住宅の売買においての瑕疵を巡るトラブルの多くは、シロアリと雨漏りのようです。
住宅を売却するときには、事前にシロアリや雨漏りの被害について、専門の業者さんに点検してもらい、被害の有無を確認しておくことはとても重要だと思います。
私たちが売却した住宅も、シロアリと雨漏りの点検を行ったのですが、費用は不動産会社が負担してくれたのでした。
過去にシロアリのトラブルがあり、とても困った経験から、不動産会社の方で直接点検することにしたのだそうです。
点検に来たシロアリ業者さんは、地元の業者さんだったので安心でした。
トラブル回避の為に「付帯設備表」「物件状況確認書」の記入は正確に！
住宅の売却には、「現状有姿売買」というのがあって、「現在あるがままの状態で売り渡す」という意味です。
私たちの住宅も「現状有姿」で売買されました。
その為の準備として、「付帯設備表」と「物件状況確認書」の記入があります。
どちらも、売却後のトラブルを避ける為に売却する住居について詳しく記入する書類で、「 瑕疵担保責任」とも関係してきます。
付帯設備表
付帯設備とは、物件の受け渡しの際に置いていくものや処分しないものです。
流し台や洗面台の有・無・撤去等、照明器具などについても細かく記入が必要です。
また、古い家具を残したままで物件を売却することはできますが、買主さんの立場になって考えた場合、買主さんが処分する事になるので、事情がある場合を除いては、撤去するのが良いと思います。
撤去しない場合は、撤去費用を物件の売却価格から差し引くのもひとつの方法のようです。
物件状況確認書
売買対象となる物件の状況が契約締結時にどのような状態であるのか、どのような状態で買主さんに引渡されるのかは、買主さんにとっては非常に重要な事項です。
経年変化等により損耗等が生じていることがあるので、明確にしておく必要があります。後々のトラブルを防止する為にも、売却する不動産の状態を売主から買主さんに説明する必要があります。
建物（雨漏りやシロアリの状況等）や土地（土壌汚染や地盤沈下等）、周辺環境（騒音、電波障害等）についての記入が必要です。
項目がかなり細かいので、記入に時間がかかりますが、後々のトラブルを避ける為には、できるだけ詳しく正確に、何よりも正直に記入するのが良いと感じました。
住宅の売却を依頼するときに必要だったのは、この用紙のみでしたが、後々のトラブル回避の為には、とても重要な書面です。
「付帯設備表」「物件状況確認書」の記述後にすることは？
後日、「付帯設備表」「物件状況確認書」に記入した内容を、不動産会社の方に説明しながら確認してもらい、売却する住宅の販売価格を決めました。
お客さんの値引き交渉を考慮した金額設定ですが、高額すぎては購入を検討してもらうことすらできないので、そういうことも考えた上で妥当な価格を決めました。
広告の方法についても検討したのですが、不動産会社のホームページにのみ掲載することにしました。
新聞（地方紙）への公告も可能でしたが、居住中であったのと職場や近所のことも考えて新聞での広告は控えました。
