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住宅の前で住民税と所得税を考えている女性のイラスト

住み替えの記録「住宅売却でかかる税金は?」

住宅の前で住民税と所得税を考えている女性のイラスト

住宅を売却するさいに心配したことは、「家を売ると税金がかかるのでは?」という税金の問題でした。

どのくらい課税されるのか気になったので調べてみたのですが、住宅の購入価格と売却価格の差で損失がある場合は、課税される心配はありませんでした。

住宅を売却したときにかかる税金は払わなくていい?

住宅を売却した場合にかかる税金は、所得税と住民税です。

どちらの税金も、売却して利益が出た場合にだけ課税され、売却しても利益がでなかった場合には、所得税も住民税も課せられません。

所得税と住民税の違いは?

所得税と住民税のイラスト

税金は納付先によって国税と地方税に分けられます。国税は国に納める税金で税務署の管轄です。

地方税は都道府県や市町村などの地方自治体に納める税金で地方自治体に任せられています。

個人の所得に関する税金のうち、所得税は「国税」、住民税は「地方税」になります。

納める先が違う為、その金額も別々に計算され、別々に徴収されることになります。

所得税とは?

所得税とは、個人の所得に対して課税される税金です。

1/1~12/31までの1年間の全ての所得から所得控除を差し引いた残りの課税所得に税率を適用し税額を計算します。

サラリーマンに毎月支払われる給料は「給与所得」です。懸賞が当たった時の当選金は「一時所得」です。

その他、「利子所得」「不動産所得」「配当所得」「事業所得」など収入の形態によって10種類の所得に分類され、それぞれの所得について、収入や必要経費の範囲あるいは所得の計算方法などが定められています。

住宅を売却した場合の利益は「譲渡所得」

住宅を売却して利益が出た時は「譲渡所得」として課税の対象になります。

ですが、売却金額(売った金額)=売却益ではなくて、譲渡所得はあくまで利益なので、そのマイホームを買った金額と、買った時と売った時にかかった費用を売却価格から差し引く必要があります。

譲渡所得=売却価格-購入価格-購入時の費用-売却時の費用

上の式を税金の専門用語で言うと、売却価格は「収入金額」、購入価格と購入時の費用を合わせて「取得費」、売却時の費用を「譲渡費用」と言うようです。

譲渡所得=収入金額-取得費-譲渡費用

「取得費」を算出するには、土地と建物を分けて計算する必要があります。

土地については、買ったときの購入代金や手数料などの合計額が取得費になりますが、建物については、価値が目減りしていくので、建物の取得費から減価償却費相当額を差し引いた金額で計算します。

その他の取得費について、例えば、購入時に不動産会社に仲介を依頼した場合の仲介手数料、購入時にかかった税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税)などは取得費になります。

「取得費」に該当する費用としない費用を適切に判断できなければ、正確な取得費は算出できません。

「譲渡費用」についても同じです。

また、「取得費」が全くわからないといった場合については、取得費の額を売った金額の5%相当額とする ことができますし、実際の取得費が売った金額の5%相当額を下回る場合も同様に適用する事ができます。

「マイホーム売却にかかわる5つの特例」

家の間取りイラスト

譲渡所得の計算で利益が出ている場合は、税金を納める必要がありますが、私たちが住宅を売却しやすくするために、国は色々な税政策を実施しており、一定の要件を満たすと、税務上の特例を受けることができるようです。

これを「マイホームにかかわる5つの特例」といって、次の5つの特例があります。

マイホームにかかわる5つの特例

    1. 3,000万円の特別控除
    2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
    3. 特定の居住用財産の買換え特例
    4. 居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
    5. 居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

一定の条件を満たすことで、最高3,000万円の特別控除が受けられたり、税金の軽減を受けられる特例です。

確定申告はした方がいい

私たちの場合、住宅を売却して損失になったので、課税される心配はないことがわかって安心でした。

また、家を売って利益が出ていない場合は、確定申告の義務はないのですが、利益があってもなくても不動産を売却した場合には、確定申告はした方がいいようで、損失がある場合に確定申告をすることで、得することもあるようなのです。

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